今日はちょっと視点を変えた話を。
日本でもよく話として出てくる海外不動産投資。
その中でも東南アジアは日本人にとってもなじみのあるエリアといえるでしょう。
ネット情報やセミナー開催の告知などもよく目にします。

弊社に来るお客様にもよく質問されるので、
日々生活している視点からバンコクの不動産の話をしてみたいと思います。
(あくまでも個人的な主観ですので 笑、参考程度にしてくださいね)
※現在のレート 1バーツ=約3.5円 で換算してみてください。

あちこちで建てられるコンドミニアム

タイの場合、コンドミニアムにはプール、ジムがあり、家具付が一般的です。
バンコクに1年も住めば、おそらく誰しもが感じるのが
「なんでこんなにコンドミニアムを作っているの??」
ということではないでしょうか。
つい先日まで空き地だった場所でも工事が始まるのをよく目にします。
誰が見ても供給過剰ということが分かります。

そして最近のコンドミニアムの特徴として「部屋が小さいこと」
新築のコンドミニアムは1ベッドルームを中心に建設されることが多いのです。

これだけ建設されれば売れ残るんじゃないかと思いたいのですが
新築はほぼ完売になります。タイ人の投資家が購入すること、あるいは一般のタイ人が
銀行預金の金利よりいいということで購入するケースが多いですね。
ですので供給過剰感はあるのですが、値崩れは起きておらず今でも価格が上昇しています。

気になる価格帯ですが、例えばオフィスに程近いコンドミニアムの場合
30平方で約1,000万バーツ(約3,500万円)です。
もう少し市内中心部から離れたところだと、同じ広さで半額の500万バーツから
というところでしょうか。
(この間見たコンドミニアムの価格を参考にしています)

今のオフィスの場所は、地下鉄とスカイトレインの乗り換え駅の、まさに一等地なので
コンドミニアムの価格も高いのですが、
半額のコンドミニアムの場所も電車で3駅
10分程度でいける場所なので、
それを考えるとエリアと価格帯、そして部屋の広さが
適合していないんじゃないか?という感じはします。

賃貸としては?

これを投資の視点でみると家賃収入はどうなの?ということになります。
皆さんはどのくらいの家賃だと思いますか?

30平米の1ベッドルームのコンドミニアムの場合、エリアにもよりますが
13,000~20,000バーツで借りられると考えてください。
大まかに計算してみましょう

家賃         20,000x12ヶ月=240,000バーツ

コンドミニアムの価格         5,000,000バーツ

表面利回り     240,000÷5,000,000x100%=約4.8%

これはグロス(表面利回り)の数字ですので、ネット(実質利回り)ではもっと低くなります。

ちなみにタイの場合、借り主は礼金を取られることはありません。
デポジットと呼ばれる敷金は払いますが、契約満了で全額返金が一般的。
月々の管理費もオーナー負担が当たり前。
オーナー側としては家賃以外の収入はないということです。

誰が借りるの?

自分は借りる立場ですので(笑)礼金無しはありがたいです。
また賃貸物件をネットなどで探すときにいつも感じるのが「かなり空きがあるなあ」ということ。
結構好きなところを選べるんですね。

※日本人が多く住むエリア。バンコクでも家賃の価格帯が高いエリアといえますが
それでも20,00バーツ(約70,000円)以下でこれだけ選べます。

また家賃20,000バーツというのは、タイ人にとって家賃としてはかなりハードルが高い数字です。
20代半ばのタイ人の場合、家賃として出せるのはおそらく10,000バーツ以下でしょう。
30代でバリバリ働いているタイ人でもどうかなと感じてしまう金額です。
この広さですから、家族が住むのも難しいですね。

ですので、借りてくれる大半は独り身の外国人ということになります。
外国人がバンコクに多いのは確かですが、当然限りがあります。
となると、部屋数が増えるのと外国人居住者(しかも独り身)が比例すればいいのですが
当然そうはなっていません。そのため、空き部屋が多くなっているのですね。

まとめ

あくまでも個人的な主観なので、全部が全部こうであるということではありません。
ただロケーションが重要になることは言うまでもありません。もちろんここに書かれているものよりも
安いコンドミニアムもたくさん販売されています。
もしコンドミニアムの購入を考えるのであれば、現地を実際に見てください。
ネットやセミナーなどでは分からないことを発見するかもしれません。
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